Вполне реально может стоять вопрос, что интересней — аренда жилья в Черногории или возможность купить квартиру, если вы надолго решили переехать в эту страну и у вас есть средства на покупку. Если это аренда квартир, то все платежи уходят без возврата, а если это покупка жилья, то крупная сумма вкладывается сразу, и значительная её часть возвращается после продажи. Что лучше?

Какой вариант обходится дешевле, зависит от срока проживания, свободного капитала, налогов и комиссий при сделке, а также от того, как ведут себя цены на жильё. В статье сравниваются два сценария: обычная аренда квартиры в Черногории и покупка квартиры с последующей продажей, если человек решает уехать из страны. В материале разобраны расходы покупателя: налог, комиссия на агентство недвижимости, нотариус и юрист, а также условия кредита для иностранца, если это возможно – и все это сравнивается с вариантом, если снимать квартиру в Черногории в течение 3-х лет.

Аренда квартиры в Черногории или покупка: от чего зависит выбор

Любому, кто приезжает в эту страну надолго (виза по той или иной причине, или временная защита), приходится решать, снять квартиру в Черногории на длительный срок или покупать ее при наличии капитала. И тот, и другой варианты имеют свои преимущества и недостатки, но о выгоде и сравнении обеих случаев стоит поговорить.

При аренде вы платите хозяину каждый месяц, и эти деньги не возвращаются. При покупке вы сразу вкладываете крупную сумму, платите налог и комиссии, а при продаже получаете часть денег обратно с возможностью еще и заработать, если это позволит рынок недвижимости страны.

Если после отъезда квартиру не продавать, её можно сдавать в аренду и получать доход, но этот вариант здесь мы опускаем. В случае если продажа квартиры не рассматривается, но вы уезжаете, вы можете подписать договор с местными риелторами, которые за свой процент будут ее сдавать за вас. Они возьмут ее под контроль, пока вы не в стране, а вы будете получать большую часть дохода.

От чего зависит выбор между арендой и вариантом купить квартиру в Черногории недорого:

1. Свободные деньги — продажа квартир в Черногории не дешевая, для покупки вам нужна немалая сумма: квартира за 110 000 € вместе с расходами требует около 118 000 €. Эти деньги на время выпадают из оборота, и их надо иметь.
2. Срок, на который вы остаётесь — чем дольше вы живёте в квартире, тем лучше покупка окупает расходы на сделку. На короткий срок выгоднее снять недвижимость.
3. Возможность получить кредит — банки Черногории кредитуют нерезидентов, как правило, при наличии работы, дохода и проживания в стране – это не является обычным делом, могут и отказать. Без этого придётся рассчитывать на собственные деньги.
4. Статус в стране — от вида на жительство зависят условия кредита и возможность спокойно оставаться в стране до продажи. Временная защита также дает право проживания, ее можно рассматривать, как основание купить квартиры или дома в Черногории для жизни.
5. Расходы на покупку и продажу — налог на недвижимость, комиссия агентства, нотариус, юрист, а при продаже ещё одна комиссия риелтору. В сумме это около 10–12% цены квартиры сверху.
6. Цены на жильё – на квартиры в Черногории цены дорожают, а значит вы выигрываете при продаже на разнице, этот фактор крайне весомый для понимания ситуации.
7. Стоимость аренды — чем дешевле можно снять такую же квартиру, тем меньше выгода покупки. Сейчас однокомнатные квартиры в Черногории сдаются в основном за 400–800 €, такой вариант сценария надо учитывать.

🌃 Резюме! Два фактора решают всё — срок проживания и собственные деньги, потому что без них нет смысла задаваться вопросом, как купить квартиру в Черногории — покупка либо не окупится, либо не состоится. Остальные факторы лишь уточняют результат: расходы на сделку известны (фиксированы законодательством) и договорные (комиссию агентства можно обсудить), аренда немного растет, а прогнозам роста цен на жильё доверять можно (+16% за год). Если средства на покупку есть, то рассматривать этот вариант стоит только с точки зрения срока пребывания в стране (и временная защита выглядит даже сегодня перспективно).

Когда снять квартиру оказывается выгодней

Аренда остаётся лучшим решением для заметной части приезжих в Черногории, и объясняется это конкретными обстоятельствами. Снять жильё выгоднее там, где покупка не успевает себя окупить или требует больше денег, чем человек готов вложить. Чаще всего причина в коротком или неопределённом сроке проживания и в нехватке свободного капитала. Дополнительно влияют состояние рынка и статус человека в стране. Ниже эти ситуации разобраны по порядку, и у каждой указано условие, при котором она возникает. Если ваш случай совпадает с одним-двумя пунктами, аренда может оказаться разумным выбором на первое время или на весь срок пребывания.

Ситуации, в которых аренда недвижимости выгоднее покупки:

1. Вы остаётесь на неопределенное ограниченное время — условие: расходы на покупку и продажу (около 11 700 € для квартиры за 110 000 €) не успевают окупиться. Это примерно 23 месячных платежа за аренду такой квартиры.
2. Аренда охлаждается — после периода роста в данный момент спрос становится более сбалансированным, предложение долгосрочного жилья увеличивается, а темпы роста ставок снижаются. Однокомнатные квартиры в зависимости от города и района могут сдаваться примерно за 400–800 €, а больший выбор дает арендаторам больше возможностей для торга.
3. Вы хотите сначала пожить в выбранном городе перед покупкой — аренда позволяет оценить район, инфраструктуру, сезонность и реальную стоимость жизни до вложения крупной суммы в недвижимость, плюс спокойно подобрать жилье, идеальное именно для вас.
4. Вы не готовы нести расходы на содержание, ремонт и налоги — при аренде основные расходы собственника остаются на владельце, а вы платите фиксированную арендную плату плюс коммуналку. При покупке дополнительные расходы в виде ремонта и налогов будут на вас.
5. У вас нет собственных денег — кредит привязан к доходу и статусу в стране. Банки Черногории дают жилищные кредиты нерезидентам, как правило, при наличии работы и постоянного проживания в стране и на менее выгодных условиях.

📍 Вывод! Аренда выгоднее прежде всего при коротком или неопределённом сроке проживания, когда важно сохранить финансовую гибкость и не привязывать крупный капитал к недвижимости в данной стране. При более длительном проживании решение уже зависит от конкретного объекта, его цены и условий финансирования, тут модель покупки может оказаться существенно интересней долгосрочного найма.

Покупка квартиры или дома в Черногории: особенности страны, налоги, кредит

Допустим, срок, деньги и статус позволяют думать о покупке, и остаётся понять, во сколько она обойдётся помимо цены в объявлении. Иностранцы могут покупать в Черногории жилую и коммерческую недвижимость, ограничения касаются сельскохозяйственных земель. Сделку сопровождает нотариус, который проверяет статус объекта и ставит в кадастре отметку о запрете на отчуждение. На вторичном рынке покупатель платит налог на переход права собственности, а при покупке новостройки у застройщика вместо него применяется НДС 21%, уже включённый в цену.

К налогу добавляются комиссия агентства, нотариус, юрист и переводчик, и в сумме они составляют заметную долю цены. Ниже расходы приведены с цифрами для квартиры за 110 000 €.

Расходы покупателя и условия кредита для иностранца и мигранта:

• Налог на переход права собственности — до 150 000 € ставка составляет 3%, а от 150 000 до 500 000 € действует фиксированная сумма 4 500 € плюс 5% с части стоимости свыше 150 000 €. Налог считается от рыночной стоимости, которую определяет налоговая служба, и она не всегда совпадает с ценой в договоре. Для квартиры за 110 000 € налог составит 3 300 €.
• Комиссия агентства — обычно она равна 3% от стоимости объекта, и чаще её платит покупатель, если в договоре не оговорено иное. Продавец при продаже через агентство платит 3–6%, а при покупке на первичном рынке эти расходы берёт на себя застройщик. В примере это 3 300 €. Размер комиссии и плательщика стоит зафиксировать письменно до показов.
• Нотариус — нотариальные услуги для такой квартиры обходятся от 320 до 600 €. В расчёт заложено 500 €.
• Юрист — проверка объекта, обременений и договора стоит от 500 до 1 500 € и выше. В расчёт заложено 1 000 €.
• Судебный переводчик и регистрационные сборы — переводчик нужен при подписании, его услуги стоят от 15 € за страницу. Вместе с регистрационными сборами в расчёт заложено 300 €.
• Ежегодный налог на имущество — для жилья он составляет от 0,25 до 1% кадастровой стоимости. В расчёте принято 300 € в год как ориентир для квартиры такого класса.
• Налог при продаже — ставка равна 15% с полученной прибыли (разницы покупки и продажи), но налог не взимается, если жильё было единственным и постоянным местом проживания.
• Если речь о доме — нужно проверить легализацию постройки, юридическое оформление легализации обходится в 1 000–3 000 €.
• Итого на сделку = 8 400 €, то есть около 7,6% цены плюс налог 300 евро каждый год.

🌇 Особенность! Кому банки дают кредит? Банки Черногории кредитуют и нерезидентов, но обычно требуют работу и постоянное проживание в стране, а при оформлении просят копию вида на жительство. Для иностранцев без местного дохода получить кредит практически невозможно, только доказанный доход или наличие средств будут основанием для выдачи. Все это на менее выгодных условиях, чем для граждан.

Какие условия действуют. Эффективная ставка по фиксированным жилищным кредитам на 20 лет в большинстве банков составляет от 5 до 6% годовых. Комиссия за оформление у ряда банков отсутствует или не превышает 1%, взнос по базовым программам начинается от 10%, но в рискованных случаях от 30%.

Расчёт на примере: покупка квартиры vs аренда

Чтобы увидеть разницу в деньгах, сравним два пути на одном сроке: три года аренды и три года владения квартирой с продажей в конце. Для примера взята однокомнатная квартира около 50 м² на вторичном рынке, в обычном жилом районе, не в премиальном сегменте и не в туристической зоне. Цена принята в 110 000 €, это около 2 200 € за м² и средний уровень для такого жилья.

Аренда такой квартиры стоит около 500 € в месяц. Динамика цен в расчёте опирается на реальную картину рынка: за последний год жильё подорожало, но рост замедляется, и рынок вышел на плато. Логично рассмотреть некоторый рост цены аренды за этот период, но в рамках сегодняшних тенденций. И рассмотрим для цены продажи два варианта: цены не меняются и цены растут на 4,5% в год, как инфляция.

Итог за три года — аренда против покупки:

• аренда — 500 € × 36 месяцев = 18 000 €.

Покупка, цены за три года не изменились:

• вложено — 110 000 + 8 400 + 1 620 (налога) = 120 020 €;
• продажа — 110 000 − 3 300 (комиссия) = 106 700 € (прибыли и налога нет);
• жильё обошлось: 120 020 − 106 700 = 13 320 €;
• выгода против аренды: 18 000 − 13 320 = 4 680 €.

Покупка, цены растут на 4,5% в год (правдоподобный вариант):

• вложено: 120 020 €;
• продажа: 125 500 − 3 765 (комиссия) = 121 735 €;
• жильё обошлось плюсом в прибыль: 121 735 — 120 020 = 1715 €;
• выгода против аренды: 18 000 + 1715 = 19 715 €

🔑 Вывод! За три года аренда обходится в 18 000 €, а владение квартирой с продажей в конце стоит от 13 300 € при неизменных ценах на жилье, что составит экономии 4 680 евро за этот срок. Если цены будут расти (по прогнозам на 4,5% в год), то выгода тогда составит целых — 19 715 €.

Главные потери покупателя приходятся на расходы при сделке и комиссию при продаже, вместе около 11 700 €, поэтому на коротком сроке аренда остаётся дешевле. Чем дольше срок владения при стабильных ценах, тем сильнее преимущество покупки, потому что расходы на сделку распределяются на большее число лет.

FAQ: что выгодней в Черногории покупка квартиры или ее аренда – вопросы по теме

❓ Даёт ли покупка квартиры право на ВНЖ в Черногории?

📢 Ответ: Да, но с 2026 года для получения временного ВНЖ на основании недвижимости установлен минимальный порог стоимости объекта — 200 000 €. Само владение квартирой дешевле этой суммы основанием для такого ВНЖ не является. Разрешение выдается максимум на один год.

❓ Какие квартиры иностранцу лучше не покупать из-за проблем с документами?

📢 Ответ: Не стоит покупать объект, право собственности на который не подтверждено в кадастре, а также недвижимость с неурегулированными обременениями или неоформленным статусом здания. Особенно внимательно нужно проверять объекты, построенные без разрешений: в Черногории действует отдельная процедура их регистрации и легализации.

❓ Можно ли сдавать купленную квартиру туристам?

📢 Ответ: Да, иностранный собственник вправе сдавать принадлежащую ему квартиру туристам, но для легального туристического размещения необходимо зарегистрировать объект и соблюдать требования законодательства о предоставлении услуг размещения.

❓ Какие расходы возникают у владельца квартиры помимо налога на недвижимость?

📢 Ответ: Владелец несёт расходы на коммунальные услуги, содержание общих частей здания и ремонт принадлежащего ему помещения. Размер этих расходов зависит от самого объекта и фактического потребления, поэтому единой фиксированной суммы для всех квартир нет.

❓ Можно ли купить квартиру в Черногории дистанционно, без постоянного проживания в стране?

📢 Ответ: Да, постоянное проживание в Черногории для покупки недвижимости иностранцем не требуется. Сделку можно оформить через представителя по доверенности, а право собственности после сделки регистрируется в кадастре.

❓ Насколько легко продать квартиру в Черногории после нескольких лет владения?

📢 Ответ: Продать квартиру можно независимо от срока владения, если право собственности зарегистрировано и у объекта нет юридических препятствий для сделки. Для иностранного владельца процедура продажи проводится через договор купли-продажи с нотариальным оформлением и последующей регистрацией перехода права.

🏙️ Вывод! В Черногории аренда выгоднее как решение на первые пару лет, когда нет уверенности в сроке проживания. При длительном проживании покупка квартиры становится существенно выгоднее аренды. Собственное жильё позволяет не отдавать деньги за аренду и одновременно сохранять стоимость вложенного капитала в недвижимости. Если после нескольких лет квартиру продать, разница между затратами на покупку и стоимостью последующей продажи способна дать дополнительный финансовый результат. Поэтому для долгосрочного (от 2-х лет) проживания покупка в Черногории в любом случае экономически выгоднее аренды.